日前，住建部正在就《住宅项目规范》征求意见，其中提出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，引发关注。专家表示，套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响。也就是说，不会影响购房总价。

2月18日，住建部官网发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，包括一份《住宅项目规范(征求意见稿)》，该规范第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

据悉，这是住建部首次在官方文件中明确，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

这是否意味着，住宅交易面积将从建筑面积变为套内面积？长期被市场诟病的公摊面积是否会面临取消？

焦点一：是否会影响购房总价？

麦田房产首席市场分析师张叶松认为，目前国际上很多国家都采用套内面积来交易房屋，这是国际主流交易方式。另外，因为当前住宅的公摊面积较高，消费者在购买的时候，房屋面积和实际居住体验差异比较大，这也影响了整个住宅消费市场体验。不过，张叶松说，是否按套内面积进行交易，对购房者的购房成本基本没有影响。更多影响在于行政上的调整，比如官方内部运转和数据调整。

中原地产首席分析师张大伟认为，是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

张大伟说，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平方米，单价为10.8万。增加公摊后变成了173.7平方米，多出了18%的面积公摊。平均单价变成了8.8万，降低了19%。但是，总价都为1520余万。

也就是说，如果按照套内面积计价交易，虽然面积小了，但是单价提高了，因此总价不变，只是计算方式发生了变化。

焦点二：公摊面积是否会取消？

什么叫公摊？张大伟介绍，公摊即公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台。

根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积，包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房和其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

张大伟说，公摊面积可以产生价格幻觉，目前大部分城市，大部分新建住宅交易是有套内价格。让房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率，基本如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20%-25%。

专家表示，此次征求意见，并不意味着取消公摊面积，甚至是毫无关联。张大伟说，公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

焦点三：此前入市项目如何衔接？

张叶松说，此次规范如果实施以后，需要考虑历史遗留问题。因为以前都是按照建筑面积来约定，比如税费、物业费、供暖费等，如何衔接，需要具体细则。

还有专家认为，此次住建部征求意见的为工程建设规范，住宅项目建设、使用和维护必须遵守该规范。除此之外，税费、物业费等，不属于该规范管理范围。


张大伟表示，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设、装修交付等方面，这些政策起码5年内落地可能性非常小。