这种情况下，淄博因为“好房子”模式顺势登场，并继而成为全国房地产行业的学习样本。而当外地房企将淄博视作行业观摩的打卡地时，高品质住宅开发的“淄博模式”也开始被全国复制。

在这股浪潮中，新宏程是绕不开的一环。

从默默无闻到引领行业品质升级，新宏程的蜕变，恰是淄博本土房企发展的一个缩影——在“90后”掌舵者陈鹏飞的带领下，新宏程摒弃以往房地产开发模式，以“城市共建者”身份参与城市建设。

作为“海归”，又有头部券商处置房地产不良资产的工作经验，在陈鹏飞看来，房地产行业正经历从“量”到“质”的深刻变革，这种深刻变革也在其主导的启元项目上体现得淋漓尽致。

新宏程启元，也一度被业内认为是淄博最舍得下血本的“高品质项目”。

2025年5月底的一个上午，在新宏程启元项目社区会所的一间茶室内，柳泉录与陈鹏飞进行了一场两个小时的对话，目的是从中截取这位“90后”房企掌舵者对城市及行业变革的最新思考。

关于生态

柳泉录：今年3月份，住建部部长倪虹对“好房子”建设作出进一步阐释，你认为“好房子”对房地产行业的重要性体现在哪里？

陈鹏飞：在过去的十几年里，房地产行业过度膨胀发展，导致很多产品存在一些缺失，让消费者在生活体验上有所欠缺。

我认为，现在国家出台“好房子”的新政策，目的就是希望市场真正回到健康、持续稳定发展的轨道上，并且让市场能够持续提供优质产品。

柳泉录：你怎么看待当下的房地产市场？

陈鹏飞：新宏程经常举行“头脑风暴”，也常发表行业观点文章。比如，我们今年一季度发表的文章主题，就是“不要将高品质口号化”。

因为客户的信任度不同，一个项目不是说你被主管部门认定为“高品质住宅试点项目”，客户就会无条件信任你，必须把“高品质”落到细节上，落到真正的施工工艺和施工管理中，最终才有可能会取得客户的信任。

客户对你的观望和犹豫，并不是你的产品不好，而是我们在唱高调的同时，动作是否做到位。在过去的二十几年中，客户有购房上当的经历，原来的开发企业把坑刨得太深了，这些坑必须由现在开发“好房子”的企业共同来补。

换句话说，“高品质”住宅是为生活服务，而非为营销服务。

只有在这个过程中形成良性循环，改变大家的观望态度和不放心的态度，市场才能真正扭转。

我们必须逐步转变行业，但这需要时间和成本。

柳泉录：现在的房地产开发，面临着更注重“面子”还是更注重“里子”的难题，你认为二者应该怎样结合？ 

陈鹏飞：从营销角度看，园林景观是最简单、最直接的呈现形式，它能直接给客户一个场景感，让客户感受到社区的档次和标准。

但随着市场发展，大家陆续购买房子后，虽然认为园林景观很好，但房子却出现隔音、管道漏水以及门窗使用效果不佳等问题。这时，消费者开始转变购房观念，关注房子是如何建造？使用的材料、门窗和管道是否能与建筑同寿命？

只有让消费者真正在居住时体验到房子的好，才是“高品质住宅”建设的根本，而不是追求买房那一刻爽，买完就后悔。

柳泉录：既顾面子又顾里子，成本怎么控制？

陈鹏飞：在项目初期需要明确一点：既然要做高品质，就要有高品质的价值观。我们的目标是为了做好产品，不能追求性价比和低成本材料的替代。

在这个理念下，如何让成本消耗更具说服力和落地性，最核心的一点就是要降低利润预期，提高自己的生产效率、招采管理能力。

优秀的价值观、限制自己的利润率，同时向内追求利润和提高生产效率，我认为只有这三个点结合起来，才是一个合理且可健康持续发展的路径。

柳泉录：我们继续聊“好房子”。淄博的“高品质住宅”项目很多，而且还越来越“卷”。特别是在住建系统内部，淄博的“好房子”更火。你怎么看待这一现象？

陈鹏飞：以我们的启元项目为例，一些央企开发公司参观完后，他们的参访报告明确写到，启元产品配置用料超过全国99%的项目。但我们有时候心里会有些犹豫，毕竟启元的成本和售价在这里，怎么会领先这么多？

我最近去杭州、上海看了很多盘，回来后我才对这个事情确信了。

我认为出现这个现象的原因，是淄博的房地产开发基础好，大家很早就意识到高品质住宅建设的重要性，包括高质量管理和现场管理。在这个基础上，住建和监管单位帮助我们举办的许多活动，让这些好项目更好地对外展示。

当观众越来越多，公开内容越来越透明时，你会反思哪些细节可以做得更好。同行参访也是我们的学习机会，每次参访结束后，我们都会进行复盘，再次检查是否有更好的方式和办法。

关于思考

柳泉录：你觉得房地产发展到现在这个阶段，什么样的开发商才能称得上是良心开发商？

陈鹏飞：启元项目专门做了一个工艺工法间，在这里面，我们把项目用到的所有材料，都公开展示了出来。

有时候，所谓的良心是所有人都在监督和关注你。在工艺工法间，我会告诉你每一道工序、每一个环节以及使用的材料。只要你具备专业和能力，就可以透明化监督整个施工过程。

只有达到这种条件，让专业人员能够监督，开发商才不会出现乱七八糟的事情。有时候并非期望人变好，而是制度不在线，或者在没有制度约束的时候，所有人都会变坏。

说到制度，我正在推动我们物业公司必须审计。每到一个节点，审计完成之后，地产公司不会监督你，但业主会监督你——你是否将费用花费到位？招标是否存在混乱问题？如果不公示，就会存在风险。我们需要保证公开透明，这在行业内称之为“零信任机制”。

这个机制是基于你就是个坏蛋以及你是一个不靠谱的人，通过这个机制，你才能保证在监督过程中，所有坏心眼都无法发泄。这才是最合理的，如果完全依赖别人，那谁也不会相信这件事情。

柳泉录：你从父辈那里接手企业后改名“新宏程”，你如何理解这个“新”？包括你独立开发的第一个住宅项目，“启元”二字是不是也在呼应这个“新”？

陈鹏飞：房地产行业正处于收缩状态，这对企业的专业能力、专业素质以及每个环节的要求远高于以往。

基于这种状态，我们的生产经营方式需要进行改变。

原来我们主要以商业综合体开发为主，体量较大且周期较长。现在我们发现“高品质住宅”是市场机会点，基于启元可能需要进行更多实验和尝试，这将奠定我们未来5年、10年甚至20年发展的新起点。

“启元”更多地是呼应我们当前面临的市场变化和房地产市场迭代状态。

我们想做一些创新的事物和起点，我们希望“启元”能够对整个行业发展带来一定的标杆性或者启发性，对新宏程来说也是标志性产品的存在。

柳泉录：现在很多年轻人都想去大城市发展。我们知道，你接班之后对公司管理层进行了调整，特别是从一线城市和一线房企挖来了不少管理人员。对他们来说，新宏程的吸引力到底在哪里？

陈鹏飞：我刚才提到，新宏程深刻认识到现在房地产行业需要有非常强的专业能力和专业素质。要想真正培养出这样的团队，前提是团队里的人需要在行业内相对靠前，在专业素质和学习基础上有一定基础。

我回来后对人员进行了最大程度的调整，从北京、天津、济南、青岛挖来一些比较优秀的房地产同行加入。我认为，新力量的加入，也是新宏程在启元和商业项目上非常有信心的来源。

毕竟大家都来自不同的一线房企或者非常专业的公司，他们为新宏程提供了更多维度的案例参照，他们之前踩过的雷和坑，在这里不会再出现。

举个例子，大部分房地产公司之所以不敢选择进口产品，是因为大家无法理解其溢价和管理风险。我们的项目团队在使用进口产品方面具有丰富经验，所以我们才能真切地感受到淄博当地之前没有应用的产品，为启元带来了很强的价值。

关于商业

柳泉录：新宏程与其他淄博本土开发商最大的区别就是地产+商业的“双轮驱动”，我们是如何打好这两张牌的？

陈鹏飞：住宅是一个相对简单的施工管理过程，尤其是毛坯房。有时总包单位的实际职能可能比开发商更多，开发商更多的是进行营销宣传、产品包装以及整体操盘。

从整体建设到运营，商业是一个非常长的周期，商户只有在这种环境中产生盈利和长期收益，才会认可整个区域。

因此，两个逻辑本身不同，技能上也完全不同。

我们的商业开发，一方面让我们更多地了解整个城市，更多地深入到城市的生活。在这个场景中，我需要学习城市人的生活方式和生产经营方式，同时在制作产品时，这两个团队可以互通。

此外，商业团队在专业性上更强，在为住宅赋能时，对许多技术工程产品材料，包括耐用性场景的理解远高于住宅产品。我们的团队年轻，希望在市场中有10年、20年的发展，公司也希望能够更长久。因此，我们在战略选择时，一定为自己选择一条看似困难或者难以复制的路，我认为这是可以长期坚持的路。

柳泉录：新宏程正在建设的森活购物中心项目，是淄博首个POD项目。在品牌招商和品牌吸引力方面，森活能否给淄博带来惊喜？

陈鹏飞：商业的核心逻辑，是将“人货场”三者结合让商户获利，为商户提供更好的经营环境，让商户在“场子”里增加曝光度和口碑传播，这是商业的核心逻辑。

香港的商业设计是全球最好的，咨询类业务也只有国际四大行才能有一套完整的系统理解商业的含义。我们在建筑过程中也是如此。只有返璞归真地思考行业本真，才会有所不同。因此，我们需要兼顾到大家审美情绪的提升以及对生活场景的理解。

森活购物中心是公园导向型商业（POD），在室内的环境里能感受到自然和舒适的购物体验，这里将不再是单纯购物的地方，而是社交聚合场。它能真正产生人群之间的关系，产生社交体验和美好记忆。

不仅是山东市场，在整个北方市场中，森活购物中心的设计和样板形式对许多新品牌或者以生活为导向的品牌具有很强的吸引力。

虽然许多品牌正处于沟通阶段，尚未签约，但我们能保证在各个业态上都会有淄博首店进入，并且会有一些让大家觉得新颖且令人吃惊的品牌出现在我们的商场中。

我认为，最核心的点在于这些品牌更多地契合了我们的设计理念和最初对“场子”的定位。

柳泉录：你怎么看待淄博商业？

陈鹏飞：淄博商业环境并没有大家想象得那么差。淄博有一个在万象汇全体系中排名第二的万象汇，这证明我们的消费能力和消费基础在线。

上海与其他一线城市不同，虽然普遍消费单价偏高，但大家不会追求极致昂贵的物品，这让商业的多元性和多样性产生了非常多的可能。淄博的工业化程度较早，普遍受教育程度高，人均GDP数据也非常靠前，具备相对多元消费能力的可能性。

此外，淄博万象汇给我们一个提示，淄博拥有这样消费能力的客群，并且万象汇为这个客群提供了良好的养护。

那么，我们是否可以在交通更方便、物业条件更好、交通环境更好的区域里做出比万象汇更好的产品？

这是我们的目标和方向。

柳泉录：你怎么看待电商对传统实体的冲击？

陈鹏飞：我们对这个问题确实有研究。

电商冲击的不是体验商业，而是直接消费。我们的超市现在越来越小，日用品和易耗品消费无法与电商相比，但提供娱乐、约会场景的体验型商业是电商永远无法替代。

关于未来

柳泉录：作为具有海外视野和在北京工作经历的年轻一代企业家，你如何看待城市转型？未来淄博有哪些可以突破的方向？

陈鹏飞：前几年，淄博虽然各种原因损失了一些经济排名，但换来的却是城市整体生活体验的提升。放在以前，大家会为了追求好的环境去青岛买房子，这曾经是一度非常盛行的事情。但现在，还有多少人愿意这样去做？

从这个角度看，淄博至少保留了消费。在工业方面，淄博也产生了许多“单项冠军”企业和行业中相对龙头的企业，这是一个自然过程，我们不用过分关注经济的排名情况。

我们应该更多关注，如何让自己的企业在生产上更有竞争力？如何让自己成为行业里有专业素质，并且具有核心竞争力的人？只有这些事攒在一起，并且选择了适宜生活居住的城市，这才是一个良性循环。